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三四线城市房企是否受到冲击

来源:漯河日报 时间:2016-09-21 09:06:00 点击: 今日评论:


■特约撰稿人 王毅敏

     从近10年郑州房地产发展历程来看,万科、恒大、绿地、绿城这些公司虽已逐步进驻,但之前市场的主宰者依旧是本地企业。最近几个月郑州房地产市场地王频出,似乎在发生着逆转,外地企业“虎视眈眈”,笔者认为,郑州市场极有可能从下半年开始转由一线房企主宰。

    近日,笔者与圈内两位朋友聊天,其中一位说:我买的房子一星期升值210多万,觉得有些不安心,这肯定是有问题的,可问题出在哪里?

    这一周的投资增值抵他两三年的收入。何以有这么高的增值收益呢?笔者认为:地王,地王,还是地王。

    这是一个地王频出的年代,就拿郑州近期新出来的一个地王来说,它既不是总价地王,也不是单价地王,而是一个区域地王——郑州经济开发区,楼面地价11921元一平方米。这个地王既不能和荣盛23655.22元一平方米的地王比,也不能和金茂36900元一平方米比,即便这样,也具有相当的影响力。因为郑州经济开发区7月份的均价不到9000元一平方米,8月份才上涨至12000多元一平方米。

    这个地王对楼市的影响不亚于7月份郑纺机的地王,因为这些区域基本上是刚需盘,不像北龙湖的地王以奢侈住宅为主——虽品质未必够上奢侈,但位置的稀缺性决定了它的奢侈性。所以那区域的房子价格对整个城市房价影响不大。

    奢侈住宅价格变化影响的仅是高收入人群财富数字的变化,却不影响他们的生活。而刚性需求地产项目价格的波动则直接影响中产及以下收入群体的生活状态。不难发现,不但是郑州,在全国各地最近新出的地王和央企、一线房企沾边的越来越多。

    8月25日河南建业地产股份有限公司执行董事、董事会主席兼本集团创始人胡葆森在参加亚布力中国企业家论坛时接受腾讯财经采访,就“不少地王是由央企制造的”这一话题表示:“有些央企属于战略性进入。比如中国金茂在郑州没地,这次拿地王属于战略性进入郑州。这里面除了算经济账之外,还要算广告账、战略账和品牌账,情况比较复杂。还有一些央企,比如信达地产进入可能是资产配置的需要。如果它们把资产配置到股票上面,风险岂不是更大?另外,过去这么多年货币发行量太多,资金要找出路,所以资金成本过去这几年在逐渐下降,信托过去是房地产开发的主要融资方式之一,年息8%、9%、10%,甚至更高,有一些信托超过15%,这几年年息都在下降。公司债已经成为更流行的融资方式之一,好的公司债只有3%、4%的利息。我们今年发了一个公司债,利息6%,比银行贷款还要便宜。这些地王的出现还有其他原因,一是对市场的预判比较乐观。二是有的上市公司根据业绩需要,比较激进,宁可不要利润,要的是销售额,要的是排名,这也是一种需求。所以说,每个企业都不太一样,每个地王出现的背景都不太一样。”同时胡葆森还说:跟央企拼等于和银行拼。

    笔者认为,银行现在放款的顺序是:央企、120上市公司、本地前五名。

    一方面小开发商苦于资金问题拿不到地;另一方面银行为了争夺优质地产商,也在利率、年限等方面给予大力支持。而且,现在仅作开发贷已经没有竞争力了,都是土地配资+开发贷。为了争夺上述三类客户,尤其是央企,地方银行主要负责人都会跑到央企和上市房企前50强总部去公关。

    郑州房地产市场在很多方面一直都被人忽视,在去年某网站列举未来长租公寓市场时就没有把郑州算在内。由网上公布的《2016年上半年TOP80业绩及进入郑州情况》我们了解到,河南本土开发企业进入前强的只有三家,并且排名均在60名以后。

    笔者认为,央企及一线房企进入郑州市场大概分三步走:1.2006年前后,以绿地、绿城、路劲(收购顺驰);2.2011年前后,以万科、保利、万达、金地、华润为主;3.2015年第四季度及今年,并且来势凶猛,三个单价地王均由今年进入的公司创造。6月1日荣盛地王,8月18日两个单价地王,北龙湖13号地王由融创摘得,14号地王由金茂摘得。由此可以看出,自去年下半年开始一线房企进入郑州的速度明显加快。

    据一位金融界的朋友透露,现在一线房企中透过总行向郑州分行示好准备进入郑州的还有不少,其中主要有:蓝光、光明、融侨、融信、旭辉、正荣、阳光城、北京北辰、龙湖、当代置业、泰禾、朗诗、新城、中南、财信、华夏幸福、中骏、建发、东原、亿达、远洋、禹州。

    这么多的地产企业都对郑州虎视眈眈,尤其是K2地产这个北京通州的一霸在7月的表现确实让郑州不少人捏一把汗,而金茂则是让人大吃一惊,没有人相信在郑州要出37000元一平方米的地王。(未完待续)
 

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