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自建房不能随意建 相关法律应注意

来源:漯河日报 时间:2022-11-07 10:12:00 点击: 今日评论:

    近年来,随着乡村经济的快速发展,许多农村自建房改(扩)建后用作饭店、旅店、超市等经营场所,这些自建房往往缺乏专业设计,施工不规范,安全隐患突出。
    哪些房屋属于自建房?自建房有没有产权?建设自建房应当履行哪些手续?在使用用途上又有哪些限制?北京市昌平区人民法院杨杰法官为我们讲解与自建房相关的法律问题。
    问:什么是自建房?其是否具有合法的产权?
    答:严格地讲,自建房并不是一个法律概念,实践中是指拥有土地使用权的单位或个人,为满足自己的生产生活需要,自己组织并通过雇佣他人施工而建造的房屋和建筑,具备自建、自住、自管特征,一般可以分为居民自建房和农民自建房。自建房是否能够拥有合法的产权,要看其是否履行了规划和审批手续,对于未办理规划和审批手续而建设的房屋,应属于违法建设。
    问:自建房应当履行何种规划审批手续?需要提交什么材料?
    答:我国城乡规划法规定,在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物建设的,建设单位或个人应向相关部门申请办理建设工程规划许可证。申请办理建设工程规划许可证,应提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料;在乡、村规划区内原有宅基地上进行住宅建设的,需要申请并取得乡村建设规划许可证。建设单位或个人在取得乡村建设规划许可证后,方可办理用地审批手续。
    问:自建房在建设过程中应当注意哪些问题?
    答:依照我国土地管理法、城乡规划法、建筑法及《关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》的规定,自建房有以下几个问题需要注意:
    农民自建房不准修建高层房屋。可建设层数由各地根据情况自行规定,一般不允许建三层以上房屋。
    建设高层房屋的住宅承建方需要具备相应建筑从业资质。自建低层住宅是指两层(含两层)以下住宅。农民自建两层(含两层以下)的住宅,承建方可以不具备建筑从业资质;建三层(含)以上的住宅,承建方必须具备相应的建筑从业资质。同时,还要注意以下几点:
    不准未批先建。建房前,应先由建筑公司或专业施工团队出具施工图纸,并向所属政府递交申请,经过审批后才可以动工,不得边批边建。
    不准超面积标准建造。在城市、镇规划区内建房的,应当严格按照审批面积建房。农村自建房实行“一户一宅”原则,占地面积一般由地方土地管理法规作出规定。
    不得少批多建。不得超出审批的范围占地建设住宅,否则将被相关行政机关按照土地管理法的规定认定为违法建设,若不自行拆除将会被强制拆除。
    不准随意翻修翻建房屋。翻修翻建旧房、危房时,需要向城乡规划主管部门或者村委会递交申请,审批通过并取得建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证后才可以动工。
    不得违反国家有关工程建设标准,不得影响相邻建筑物的通风、采光等。
    问:自建房的使用用途有哪些限制?
    答:民法典第二百七十九条规定,业主不得违反法律、法规以及管理规定,将住宅改变为经营性用房。土地管理法也明确规定,国家实行土地用途管制制度。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。所以自建房仅仅是房屋自建,依然不准擅自改变用途。比如在宅基地上自建房屋,其目的是保障农村集体经济组织成员基本居住需要,仅限于建造个人住宅,不允许在宅基地上建设工厂、“小产权房”或经营性用房。
     问:非本村村民可以购买宅基地上建设的自建房吗?
    答:宅基地是法律为了保护本村村民基本的居住条件而设定,非本村村民不得购买宅基地用于建造房屋,这是法律严格禁止的,除非其依法将户口迁入该村,并取得了该村集体经济组织成员资格。
    问:由于违规对宅基地上的自建房进行翻建扩建,导致邻居房屋产生安全隐患,应该如何维权?
    答:此种情况属于相邻关系纠纷。民法典第二百九十五条规定,不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等,不得危及相邻不动产的安全。如果协商不成,可以向法院提起诉讼,由法院启动司法鉴定程序,对损害的成因和损失的金额进行鉴定后依法判决。
    据《法治日报》
责编:瘦马  编审:陈向党  终审:汪中东
 
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